El crecimiento esperado en el sector inmobiliario viene de la mano del blanqueo, los créditos hipotecarios, la estabilidad del tipo de cambio y la inflación. Empiezan a repuntar los precios.
En el sector inmobiliario se sabe que, cuando se anticipan movimientos del dólar, el mercado se paraliza. En cambio, cuando el tipo de cambio está estable, se favorecen los negocios. Esto fue lo que sucedió en 2024. Y el blanqueo vino a sumar atractivo a las inversiones “en ladrillos”.
Fernanda Villalba, bróker de RE/MAX Chacras explicó: “Otro factor que contribuyó a que los desarrollos inmobiliarios tuvieran una reactivación fue que el precio de los inmuebles -ya sean lotes, casas o departamentos- todavía no vuelve a sus valores históricos en dólares y se encuentran varios puntos por debajo. Además, la derogación de la ley de alquileres permitió recuperar rentabilidad y hay quienes ven nuevamente al mercado locativo como una opción de inversión”.
De todos modos, algo que suelen repetir los desarrolladores es que los proyectos son de largo plazo, por lo que se trata de una apuesta más allá de los vaivenes de la coyuntura, basada en la convicción de que los inmuebles siempre son una de las alternativas más elegidas. Lo cierto es que en Mendoza avanzan diversos proyectos y algunos que ya son históricos se siguen consolidando.
Alma Chacras es un emprendimiento de tres torres de departamentos de alta calidad, sobre la ruta Panamericana, a metros de Juan José Paso, de Chacras Park, Palmares y de la plaza de Chacras de Coria. Con vistas tanto al valle de esta localidad lujanina como a la montaña y un diseño paisajístico dentro del proyecto muy ligado a la naturaleza.
El desarrollo se encuentra en la etapa de preventa y el blanqueo tuvo un impacto positivo ya que Alma Chacras está inscripto en el REPI (Registro de Proyectos Inmobiliarios), con lo que los inversores no deben pagar la alícuota por el monto que blanqueen por encima de US$ 100 mil si destinan ese dinero a inmuebles con un avance menor al 50%.
“Fue una noticia espectacular tanto para los desarrolladores como para los inversores”, indicó Fernanda Villalba. Pero planteó que, si bien la regularización de activos está ayudando a que arranque la economía, esperan que el efecto más fuerte en el desarrollo inmobiliario se note a partir de la segunda mitad de 2025 y en 2026, de la mano de los créditos hipotecarios.
Como la planificación -que hasta ahora vienen cumpliendo- contempla entregar las unidades de la primera torre a mediados de 2026; las de la segunda, a principios de 2027; y la tercera, en 2028; se ajustarán a los tiempos de este “boom”.
Fernanda Villalba señaló que la mayoría de los créditos hipotecarios apuntan a la compra de unidades terminadas, pero se está en conversación con distintos bancos para que la financiación sea para el desarrollador o para quien compra unidades en pozo.
Esto, resaltó, podría motorizar mucho el mercado, porque cuando el banco financia al
desarrollador, éste, en lugar de tener que vender unidades a bajo precio en la preventa para obtener fondos, puede venderlas terminadas con una rentabilidad mayor. Por otra parte, si bien los créditos para viviendas terminadas son buenos para quien necesita un lugar para vivir, quien busca comprar para invertir se beneficia con la opción de préstamos para comprar en pozo.
En cuanto a proyectos, Fernanda Villalba detalló que hay una apuesta fuerte a la calidad, tanto de la construcción como de las terminaciones.
El desarrollo destaca mucho la naturaleza externa e interna, con vistas al verde del valle de Chacras y de la montaña, como también un diseño del paisaje dentro del predio, con árboles y plantas entre las torres, y fachadas de los edificios en las que los balcones de cada unidad tienen maceteros, que son sembrados y cuidados por la administración, para garantizar la uniformidad de la vegetación.
En plena ciudad Criba está desarrollando dos proyectos en la Ciudad. Uno es Vesta, con dos torres de departamentos frente al parque General San Martín, de alta categoría, cuya construcción comenzó los primeros días de enero. Y otro es el Distrito Central, en las inmediaciones del parque Central, que apunta a la clase media.
Este proyecto tiene la particularidad de que las unidades de un dormitorio tienen 94 m2, las de dos, 144 m2, y las de tres, 185 m2, con ammenities de primera calidad, como gimnasio, spa, sauna, coworking con sala de reuniones y, en el piso 15, SUM con parrilla, terraza mirador, juegos para niños y piscina (una en cada torre).
En cuanto a Distrito Central, en la cuarta sección, están por lanzar en breve un plan de financiación de 60 cuotas, y apuntan a los créditos hipotecarios. En este caso, se trata de tres torres de 16 pisos y tres edificios más de 5 pisos, con gimnasio, pileta, SUM con parrillas, un zócalo comercial y una peatonal entre las dos etapas.
En cambio, en Distrito Central, donde habrá monoambientes y departamentos de uno, dos y tres dormitorios, el valor rondará los US$ 1.900 el metro cuadrado. La comercialización de este emprendimiento todavía no empezó, porque están esperando el permiso de obra (la propuesta resultó ganadora de un concurso que lanzó la Municipalidad de Capital y ya pasó la audiencia pública). Sí están en una etapa de suscripciones, a modo de pre-reserva, y cuentan con una oficina en el predio para atención al público.
Fernanda Villalba indicó que el blanqueo potenció mucho el nivel de consultas, ya que justamente apunta a las personas que pueden sumarse a la medida de regularización de activos. Resaltó, además, que casi la totalidad de los clientes están pensando en vivir ahí, no en buscar una inversión.
En los últimos 10 a 15 años, proliferaron los barrios privados hacia el sur y el este de Mendoza, pero los “empty nesters” (quienes se quedan con el nido vacío), personas de más de 65 años, que ya no viven con sus hijos, eligen volver cerca del centro, para evitar los traslados y el mantenimiento de casas grandes, pero también para estar en un lugar seguro y de calidad.
Sobre la evolución en los próximos meses, consideró que el impacto del blanqueo es inminente y que ya hay US$ 14 mil millones depositados en cuentas, de los que uno de los mayores receptores será el mercado inmobiliario; en especial los emprendimientos con un avance menor al 50%, porque no se cobra la penalidad del 5%, 10% o 15%, según la etapa.
Los créditos hipotecarios, analizó Fernanda Villalba, se orientan al usado, porque son propiedades que se pueden hipotecar, lo que está subiendo la demanda de productos terminados y hace que los precios empiecen a recuperarse. Resaltó que, desde hace unos 5 años, el mercado del usado está en pisos históricos, pero que en Buenos Aires ya empezó a repuntar entre un 10% y un 15%.
Esto es positivo, porque el costo de la construcción subió entre 40% y 45% en dólares desde diciembre, lo que hace que las unidades en pozo tengan un valor más alto que el de venta.
Mientras que, a medida que vaya subiendo el valor del m2 terminado, se empezará a motorizar la industria. Por otra parte, los bancos han recibido numerosas consultas por créditos hipotecarios, pero han entregado muy pocos, porque la gente todavía no se anima a tomar una deuda a 20 años, ya que esto requiere confiar en que las variables se van a mantener estables en el largo plazo.
Hacia el norte
Mientras la expansión del área metropolitana se ha concentrado en el sur, principalmente en Luján y Maipú, Mendoza Norte se sitúa en el otro extremo. De hecho, un importante cartel en la Panamericana les recuerda a los conductores que ya hubieran llegado a su destino si hubiesen elegido ese desarrollo como lugar para vivir. Una publicidad bien efectiva.
Sin embargo, el encontrarse a 10 minutos del centro no es la única característica distintiva, sino también ofrecer vistas directas del pedemonte y contar, entre los diversos servicios al residente, con un club de golf que sigue creciendo y sumando hoyos.
Fernanda Villalba comentó que este año varios privados que tienen un lote han postergado la decisión de empezar a construir, a la espera de lo que pudiera suceder, lo que demoró la consolidación del lugar. Como contraparte, creció mucho la venta de lotes, por parte de quienes buscaron una inversión segura, en un desarrollo con trayectoria y que ofrece confianza.
Esto, además, se vio favorecido porque los precios aún están en un nivel bajo, aunque empiezan a recuperarse, a medida que van desapareciendo las oportunidades del mercado, por parte de personas que liquidaron sus propiedades.
Antes de que termine 2024 entregarán las 30 casas de la primera etapa de la aldea y en 2025 iniciarán la edificación de 20 más, en el valle donde se encuentra el Club House. Si bien el emprendimiento comenzó con venta de lotes para que cada propietario se construyera su casa, decidieron ofrecer este proyecto de “housing”, con viviendas terminadas, de 150 m2, pensadas para familias de hasta dos hijos o personas solas.
Mendoza Norte cuenta con canchas de fútbol, paddle, tenis, un SUM (salón de usos múltiples), pileta, cancha de golf y senderos para practicar deportes. Todo, con vistas ininterrumpidas de la montaña. Además, están esperando la aprobación para un proyecto que combina lo residencial con lo comercial.
Fernanda Villalba precisó que, desde que arrancó 2024, debido a una mayor estabilidad, crecieron las ventas de lotes. Esto, porque, así como cuando empiezan a circular rumores de que se podría disparar el dólar, se frenan las operaciones, cuando hay riesgo de que el tipo de cambio siga bajando, se aceleran.
Por otra parte, Mendoza Norte está inscripto en el REPI, por lo que quienes blanquean fondos pueden comprar un lote o una casa sin pagar el 5% de la alícuota por encima de los US$ 100 mil, lo que también favoreció algunas operaciones.
Llegar a mil hectáreas
Dalvian es el conjunto residencial cerrado más grande del interior del país y ya cuenta con 2.640 viviendas en 350 hectáreas, con la posibilidad de expandirse en 650 hectáreas más. En permanente crecimiento, están desarrollando la segunda y tercera etapa del cuarto sector, con 242 nuevos lotes.
Además, se está construyendo un centro comercial de 4 mil m2 cubiertos, con 22 locales y un centro médico que estará terminado a mediados de 2025, y un edificio de oficinas y locales comerciales con 8 mil m2 (en sociedad con MendPark SA). A esto se suma un proyecto de ciudad de acceso público, con 52 hectáreas de terreno, que se encuentra en la etapa de aprobación.
El 2024, logró superar todas las expectativas, con un incremento de la venta de lotes y de la construcción de casas dentro del conjunto residencial. La estabilización del dólar contribuyó a este importante crecimiento, ya que el inversor decidió cambiar sus dólares por ladrillos. El blanqueo, en tanto, está favoreciendo consultas como cierres de operaciones.
Las perspectivas son muy buenas para 2025 y consideran que será un gran año para el mercado inmobiliario local, y especialmente para Dalvian, con muchas ventas asociadas al blanqueo y también a que esperan que los bancos empiecen a otorgar créditos al sector ABC1 (mientras las líneas actuales están destinadas a niveles sociales intermedios).
Buenas perspectivas
Fernanda Villalba comentó que los precios se están manteniendo estables y las ventas han empezado a moverse, tanto para grandes proyectos como para los clientes particulares. Sin embargo, el sinceramiento de precios, como combustibles y tarifas, ha complicado la situación para la clase media y popular.
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